L’impôt du vendeur… que l’acheteur peut devoir payer

Quand le vendeur est non‑résident du Canada, ce n’est pas un détail… ça peut devenir TON problème fiscal si ce n’est pas bien géré dans la promesse d’achat.

Voici ce que tu dois savoir.

1. Le problème de base : l’impôt du vendeur… que l’acheteur peut devoir payer

En vertu de la Loi de l’impôt sur le revenu (art. 116) :

• Un vendeur non‑résident doit payer de l’impôt sur son gain en capital lors de la vente d’un immeuble au Canada.
• S’il ne le fait pas, l’Agence du revenu du Canada (ARC) peut se tourner contre l’acheteur.
• L’acheteur peut être tenu de verser jusqu’à 25 % du prix de vente (souvent calculé sur la partie attribuable au terrain/bâtiment).

Donc :

Si tu paies 500 000 $ au vendeur non-résident sans protection, l’ARC pourrait réclamer à TOI jusqu’à 125 000 $ après la vente.

C’est pour ça qu’une clause spéciale est essentielle.

2. L’objectif de la clause dans la promesse d’achat

La clause doit :

1. Obliger le vendeur à déclarer clairement son statut de non‑résident.
2. Prévoir l’obligation pour le vendeur d’obtenir un certificat de conformité (certificat art. 116) de l’ARC
3. ou
4. prévoir que le notaire retiendra une partie du prix (souvent 25 %) tant que le certificat n’est pas reçu.
5. Protéger l’acheteur contre toute réclamation fiscale ultérieure (indemnisation, garantie).

3. Exemple de clause à insérer (modèle général)

À adapter avec ton notaire ou ton courtier, mais voici une base solide :

Vendeur non-résident – Retenue fiscale (LIR art. 116)

Le VENDEUR déclare qu’il est non-résident du Canada au sens de la Loi de l’impôt sur le revenu (L.R.C. 1985, ch. 1 (5e suppl.)).

Le VENDEUR s’engage à :

1. Faire toutes les démarches nécessaires auprès de l’Agence du revenu du Canada afin d’obtenir un certificat de conformité en vertu de l’article 116 de la Loi de l’impôt sur le revenu;
2. Remettre au NOTAIRE, au plus tard à la date de signature de l’acte de vente, une copie dudit certificat.

À défaut pour le VENDEUR de remettre ce certificat à temps, l’ACHETEUR autorise le NOTAIRE à retenir sur le prix de vente la somme jugée suffisante conformément à la Loi de l’impôt sur le revenu (actuellement 25 % du prix de vente ou de la portion imposable du bien), et à la verser aux autorités fiscales compétentes, afin de le dégager de toute responsabilité à ce titre.

Toute somme ainsi retenue et remise aux autorités fiscales sera réputée paiement valable du prix de vente au bénéfice du VENDEUR.

Le VENDEUR s’engage à tenir indemne et quitte l’ACHETEUR de toute réclamation, pénalité, intérêt ou coût résultant d’un défaut de sa part de se conformer à ses obligations fiscales à l’égard de la présente vente.

4. Pourquoi cette clause est si importante pour toi

Sans cette clause (et sans retenue ou certificat) :

• Tu risques d’être solidairement responsable avec le vendeur non‑résident pour la retenue d’impôt.
• L’ARC ne se gênera pas pour venir te voir, toi qui es résident et facile à retracer.
• Tu pourrais devoir sortir des dizaines de milliers de dollars après la transaction.

Avec la clause :

• Le vendeur est obligé de collaborer avec l’ARC.
• Le notaire est autorisé à garder une partie de l’argent jusqu’à ce que le fisc soit satisfait.
• Tu te protèges contre les mauvaises surprises qui arrivent des mois ou années après l’achat.

5. Bonnes pratiques en plus de la clause

• Mention écrite claire du statut de non‑résident du vendeur.
• Informer ton notaire dès l’acceptation de la promesse d’achat que le vendeur est non‑résident.
• Idéalement, prévoir que :
• le vendeur fait les démarches pour le certificat le plus tôt possible,
• et que l’obtention du certificat ou la possibilité de retenue est une condition essentielle de la transaction.

En résumé

Quand le vendeur est non‑résident, ta promesse d’achat doit impérativement :

• déclarer ce statut;
• prévoir le certificat de conformité ou la retenue de 25 % par le notaire;
• te dégager de toute responsabilité fiscale future.

Si tu veux, dis-moi si tu es en contexte de maison, condo, immeuble locatif, et je peux t’ajuster un texte de clause encore plus ciblé à ton cas.