1. Inclusions et exclusions : de quoi parle-t-on?

Voici un guide clair pour « respecter les inclusions et les exclusions » dans une transaction immobilière au Québec (maison ou condo).

1. Inclusions et exclusions : de quoi parle-t-on?

Dans la fiche descriptive (Centris, MLS) et dans la promesse d’achat, on doit préciser :

• Inclusions : ce qui reste avec l’immeuble
• (ex. : lave-vaisselle encastré, luminaires fixés, pôles et rideaux, thermopompe, cabanon, ouvre-porte de garage, etc.)
• Exclusions : ce que le vendeur reprend
• (ex. : laveuse/sécheuse, frigo, luminaire du salon donné par la grand-mère, miroir décoratif vissé au mur, borne de recharge, etc.)

Tout ce qui n’est pas clairement écrit peut devenir une source de conflit.

2. Pourquoi c’est si important (juridiquement)?

Au Québec, la promesse d’achat est un contrat.

Les inclusions et exclusions :

• font partie des conditions essentielles de la vente;
• influencent le prix négocié;
• peuvent être au cœur d’un litige si elles ne sont pas respectées.

Le notaire, au moment de l’acte de vente, s’appuie sur ce qui est écrit dans les documents (promesse d’achat, annexes). Si ce n’est pas mentionné, il sera difficile de réclamer après coup.

3. Erreurs fréquentes à éviter

Côté vendeur

• Dire verbalement : « oui, ça reste », mais ne pas l’écrire dans la fiche ni dans la promesse.
• Retirer après coup un luminaire ou un électroménager indiqué comme inclus.
• Croire que certains biens sont « évidemment exclus » (ex. frigo haut de gamme) alors qu’ils apparaissent comme inclus dans la fiche.
• Remplacer un élément inclus par un modèle bas de gamme juste avant la prise de possession.

Côté acheteur

• Supposer que « tout ce qu’on voit reste » sans vérifier la section Inclusions/Exclusions de la fiche descriptive.
• Signer une promesse d’achat sans relire en détail la liste des inclusions.
• Ne pas vérifier lors de la visite pré-signature (walkthrough) si tout ce qui était inclus est encore là et en état de marche normal.

4. Comment bien rédiger les inclusions/exclusions

A. Soyez précis et concrets

Évitez :

« Électroménagers inclus. »

Préférez :

« Inclusions : cuisinière Frigidaire inox, lave-vaisselle Bosch encastré, hotte micro-onde Samsung, réfrigérateur LG inox dans la cuisine. »

Pour les lampes, meubles, équipements permanents :

• Nommer : type, emplacement, marque si utile.
• Ex. : « Luminaire suspendu au-dessus de l’îlot de cuisine » / « Thermopompe murale Gree + télécommande » / « Cabane de jardin en résine, marque Keter, dans la cour arrière ».

B. Bien distinguer ce qui est fixé de ce qui est meuble

En principe au Québec, les biens fixés à l’immeuble (luminaires vissés, hotte intégrée, stores sur mesure, etc.) sont présumés inclus, sauf mention contraire.

Donc, si le vendeur veut les garder, il doit les mettre dans les exclusions :

« Exclusions : luminaire de la salle à manger (sera remplacé par un modèle standard avant la signature), miroir antique de l’entrée. »

5. Bonnes pratiques pour les vendeurs

1. Faire un inventaire complet pièce par pièce :

• Électros
• Luminaires
• Accessoires de salle de bains
• Stores, rideaux, pôles
• Équipements extérieurs (spa, cabanon, jeu pour enfants, piscine, thermopompe, borne de recharge)

1. Décider à l’avance ce qui :

• reste (inclus);
• part (exclu);
• peut se négocier.

1. Aligner la fiche Centris et la promesse d’achat
2. Ce qui est écrit sur Centris doit être cohérent avec la promesse d’achat. En cas de divergence, c’est la promesse d’achat signée qui prime.
3. Remplacer avant la mise en marché tout ce que vous voulez garder :

• Ex. : changer le beau luminaire du salon avant les photos.
• Ainsi, l’acheteur ne le voit jamais, il ne s’y attache pas.

6. Bonnes pratiques pour les acheteurs

1. Lire attentivement la section Inclusions/Exclusions de la fiche descriptive AVANT de faire une offre.
2. Réécrire clairement vos attentes dans la promesse d’achat :

• Si vous voulez absolument garder certains items vus en visite, listez-les comme inclus.

1. Vérifier la cohérence entre votre offre, les contre-offres et la version finale signée :

• Après plusieurs allers-retours, des inclusions peuvent disparaître par erreur.

1. Faire une visite pré-acte de vente (idéalement le jour même ou la veille) pour confirmer que :

• Tous les biens inclus sont encore là;
• Ils sont en état de fonctionnement « normal » (selon leur âge et usage).

7. Rôle du courtier et du notaire

• Courtier immobilier
• Vous aide à identifier et formuler correctement les inclusions/exclusions.
• S’assure que tout est inscrit dans la promesse d’achat et dans les annexes.
• Notaire
• Ne décide pas des inclusions : il exécute ce qui est écrit.
• En cas de problème, il peut vous expliquer vos recours, mais c’est souvent une question d’interprétation contractuelle qui finit parfois en mise en demeure.

8. En résumé : comment « respecter les inclusions et les exclusions »

• Tout ce qui compte pour vous doit être écrit, noir sur blanc.
• Vendeur : n’enlevez rien qui est indiqué comme inclus, sans accord écrit.
• Acheteur : ne présumez jamais; exigez que ce qui vous tient à cœur soit listé.
• Vérifiez toujours la version finale de la promesse d’achat avant de signer.
• Faites une dernière visite pour confirmer que les inclusions sont présentes et conformes.

Vous voulez que je vous propose un modèle de clause type pour les inclusions/exclusions à copier-coller dans une promesse d’achat (en français adapté au Québec)?